Rapidité de mise en œuvre du dossier, optimisation financière, préservation de l’intérêt foncier du site : en vendant un terrain à l’entreprise McDonald’s, TMF est parvenu à atteindre l’ensemble de ses objectifs. Récit d’une aventure immobilière.

Le 24 octobre dernier, TMF a cédé un terrain de 4 600 m² sur la commune de Trignac (44). L’information pourrait sembler banale mais il n’en est rien… Car cette opération immobilière vient parachever un processus complexe où plusieurs parties prenantes internes ont su conjuguer leurs compétences pour aboutir à une belle réussite collective. 

Tout a commencé fin 1991. À cette date, TMF consent à McDonald’s un bail à construction pour l’aménagement d’un restaurant. La parcelle concernée se situe sur un site de près de 11 000 m², dont une partie est dédiée à l’exploitation de la station-service du Relais de Savine (6 200 m²). D’une durée de 35 ans, le bail doit arriver à échéance en novembre 2026.

“Si nous avions laissé les choses suivre leur cours, nous nous serions retrouvés propriétaires des murs d’un restaurant alors que l’exploitation de ce type d’établissement n’est pas le cœur de métier de notre entreprise”, explique Luc JULIEN, responsable du Patrimoine Immobilier au département Gestion du Patrimoine Immobilier (GPI) du Secrétariat Général. “Une solution aurait été de signer un bail commercial avec le locataire mais, en octobre 2019, McDonald’s nous a fait part de son souhait d’acquérir le terrain en offrant 2 millions d’euros.”

Sollicité par TMF, un organisme de conseil en immobilier commercial estime alors la valeur du bien à 2,620 millions d’euros. Les deux parties entrent rapidement en négociation. Le 27 février 2020, McDonald’s propose 3,5 millions d’euros, puis 3,9 millions le 21 mars. Le Comité Directeur de la branche Marketing & Services accepte la dernière offre.

Huit mois pour finaliser le processus

Dès que TMF et McDonald’s se mettent d’accord sur le montant de la vente du terrain, les équipes du département GPI prennent l’engagement de finaliser l’opération avant fin 2020. Un véritable pari sachant qu’une cession prend en moyenne dix-huit mois ! “La clé du succès a été l’investissement et la bonne coordination de tous les participants engagés dans le déroulement du dossier”, analyse Luc.   

Deux équipes sont plus particulièrement mobilisées. Tout d’abord, le département Environnement de la direction HSEQ, à qui il revient d’établir un diagnostic prouvant que le sol de la parcelle cédée ne comporte aucune trace de pollution liée à l’activité de la station-service voisine. “Compte tenu du renforcement constant de la réglementation environnementale, il s’agit d’une responsabilité majeure dont les équipes du département se sont fort bien acquittées”, souligne Luc.   

Également en première ligne, le département Public Environnement Immobilier de la direction Juridique du M&S pilote les démarches juridiques et administratives. C’est lui qui est en relation, notamment, avec le notaire de l’entreprise pour finaliser la signature de l’acte de vente. La réactivité de l’acquéreur aidant, l’ensemble du processus est bouclé en huit mois…

Mais la vitesse d’exécution n’est pas le seul mérite à mettre au crédit des acteurs de la vente. “Le sentiment général est celui d’avoir réalisé une double optimisation”, résume Luc. “Sur le plan financier, nous avons fait preuve d’efficacité en maximisant la valeur de l’opération, ce qui est la vocation même de notre département. Sur le plan foncier, nous avons laissé toutes les possibilités ouvertes pour exploiter, moderniser ou agrandir la station-service du Relais de Savine dans les années à venir.”

Pourquoi une vente de gré à gré ? 

Pour céder un actif immobilier, TMF recourt généralement à la procédure d’appel d’offres. Dans le cas du terrain de Trignac, plusieurs raisons l’ont incité à privilégier une vente de gré à gré : 

• Le bâtiment construit par McDonald’s est adapté aux besoins spécifiques de l’enseigne. Un éventuel repreneur n’aurait pu l’utiliser sans avoir à réaliser de lourds investissements dont l’anticipation aurait sans doute impacté le montant de la transaction ;
• Dans le cadre du contrat de bail à construction, McDonald’s France possédait un droit de préférence en cas de vente lui permettant de s’aligner sur la meilleure offre sans avoir à surenchérir. Cette clause aurait, également, contribué à limiter la valeur retirée de la vente par TMF ;
• Le choix d’un autre acquéreur aurait probablement conduit McDonald’s à cesser d’investir dans le bâtiment existant. Qui, à l’échéance du bail en 2026, aurait présenté des signes de vétusté et un défaut d’entretien problématiques.